Speciale Superbonus
Superbonus del 110%: guida completa e interventi agevolati
Fase 1: Verifica regolarità urbanistica
superbonus 110%: le verifiche preliminari
Prima di poter procedere allo studio di fattibilità tecnico-economica dell’intervento, è necessario verificare la sussistenza di tutti i requisiti dell’immobile, con particolare attenzione per quanto riguarda la regolarità urbanistica complessiva, nonché quella delle singole unità immobiliari.
È bene specificare che la presenza di eventuali abusi non sarà possibile accedere al SuperBonus 110%, salvo il ripristino delle condizioni di regolarità urbanistica mediante la regolarizzazione in sanatoria o la rimozione materiale delle opere abusive, nei casi insanabili.
La presenza di irregolarità interne ai singoli appartamenti che non riguardino parti comuni non rappresenta causa di esclusione per il Condominio, ma impedisce la realizzazione di interventi trainati (sostituzione infissi, caldaie, boiler, ecc.) nella specifica unità immobiliare.
La verifica della regolarità urbanistica si espleta mediante i seguenti adempimenti:
- Reperimento della licenza originaria del fabbricato;
- Reperimento, se presente, del certificato di agibilità o abitabilità;
- Reperimento di tutte le licenze relative ai lavori svolti nei singoli appartamenti, quali CIL, CILA, SCIA, DIA, Permessi di Costruire o Concessioni in Sanatoria.
Il Condominio ed i singoli condomini hanno facoltà di procedere autonomamente al reperimento della documentazione, oppure potranno rivolgersi a 3NGINEERS.
Ultimata la raccolta documentale, sarà eseguito un sopralluogo per accertare la conformità urbanistica sia delle singole unità che del fabbricato.
Le eventuali procedure di sanatoria, ove previste dalla vigente normativa, saranno valutate caso per caso in base alle specificità riscontrate e alle specifiche esigenze della Committenza.
Al termine della verifica sarà rilasciato un elenco delle irregolarità distinte tra quelle sanabili e quelle non sanabili, evidenziando, nel caso di Condomini, quelle che potrebbero escludere all’intero fabbricato l’accesso al SuperBonus e quelle che, invece, potrebbero impedire gli interventi trainati nelle singole unità immobiliari.
Fase 2: Studio di fattibilità
Studio di fattibilità per accedere all'Ecobonus
Ultimata la verifica della regolarità urbanistica sia delle parti comuni che di quelle private del fabbricato, sarà possibile iniziare lo studio di fattibilità tecnico-economica legata al SuperBonus 110%.
Per accedere all’EcoBonus 110% è necessario realizzare almeno uno dei 2 interventi definiti “trainanti”:
- Installazione di cappotto termico su almeno il 25% della superficie disperdente;
- Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
Eseguendo almeno uno dei suddetti interventi, definiti “trainanti”, sarà possibile eseguire gli interventi definiti come “trainati”. Questi possono essere riferiti sia all’intero Condominio che alle singole unità immobiliari; tra quelli individuali, il proprietario di ciascuna unità può decidere liberamente quali interventi eseguire.
Ogni privato ha facoltà di accedere al SuperBonus 110% su massimo 2 immobili di proprietà. Qualora uno dei proprietari abbia già usufruito di tali incentivi, il Condominio potrà procedere ugualmente con il SuperBonus 110%, ma il soggetto in questione potrà beneficiare unicamente degli interventi sulle parti comuni e non avrà diritto agli interventi trainati.
Segue un riepilogo degli interventi trainanti e trainati, distinguendo quali siano riferibili alle singole unità immobiliari (a discrezione dei proprietari) e quali siano da eseguire a livello condominiale.
Superbonus: interventi trainanti e trainati
| Tipologia | Destinatari | Intervento | |
|---|---|---|---|
| Trainante | Intero Condominio |  | Cappotto termico su facciate, copertura e primo solaio |
| Trainante | Intero Condominio |  | Sostituzione della caldaia centralizzata per il riscaldamento invernale o sostituzione delle caldaie autonome per passaggio al riscaldamento centralizzato |
| Trainante | Intero Condominio |  | Interventi strutturali che comportano l’adozione di provvedimenti antisismici in zone sismiche 1,2,3 |
| Trainato | Intero Condominio |  | Installazione di pannelli fotovoltaici e sistema di accumulo |
| Trainato | Intero Condominio |  | Installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Sostituzione degli infissi, incluse persiane e avvolgibili |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Installazione di isolamenti orizzontali o verticali (oltre quelli previsti dal cappotto |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Installazione di schermature solari (tende) |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Sostituzione di boiler o caldaie autonome |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Installazione di dispositivi per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento o di produzione di acqua calda |
| Trainato | Singola unità immobiliare |  | Interventi di miglioramento dell’efficienza energetica dell’appartamento, da valutare caso per caso se detraibili al 110% o al 65% |
L’insieme degli interventi di cui sopra, sia trainati che trainanti, dovrà garantire il miglioramento di almeno 2 classi delle prestazioni energetiche del fabbricato, calcolato mediante confronto tra APE ante e APE post operam.
Nei fabbricati con struttura portante in telai di cemento armato antecedenti al 2008, risulta particolarmente conveniente intervenire in facciata abbinando il cappotto termico previsto dall’EcoBonus 110% con gli interventi legati al SismaBonus 110%.
Esistono infatti alcuni interventi realizzabili in facciata agendo unicamente dall’esterno, senza necessità di opere interne agli appartamenti, che consentono di limitare notevolmente i danni causati da un evento sismico ed il rischio per cose o persone che ne deriva.
Tali interventi risultano inoltre totalmente invisibili da un punto di vista estetico, mediante la successiva applicazione del cappotto termico e delle rifiniture previste.
Da un punto di vista economico, abbinare il SismaBonus all’EcoBonus, consente di avere una maggiore disponibilità di fondi per gli interventi previsti e le opere connesse.
Qualora nel corso dei sopralluoghi si evidenziassero problematiche di umidità pregresse, saranno studiate soluzioni ad hoc per la loro risoluzione.
Il cappotto sarà realizzato con uno spessore tale da garantire il rispetto dei limiti di trasmittanza fissati per il SuperBonus; in particolare, per la zona climatica di Roma, la D, sono richiesti:
-
- Strutture verticali opache (tamponature): 0,26 W/m2K
- Coperture (lastrico solare): 0,22 W/m2K
- Pavimenti (intradosso primo solaio): 0,28 W/m2K
L’identificazione dello spessore del cappotto dipenderà dal materiale scelto in fase di studio di fattibilità tecnico-economica; per esigenze particolari, come i passaggi più stretti nei balconi privati, saranno studiate specifiche soluzioni con materiali ad alto isolamento termico.
Oltre all’installazione del cappotto termico, per quanto riguarda l’EcoBonus risulta particolarmente vantaggioso prevedere l’installazione di un impianto fotovoltaico condominiale sui lastrici solari o sulle coperture inclinate. La potenza di picco dell’impianto dipenderà dalla quantità di superficie messa a disposizione da parte del Condominio.
Al fine di massimizzare la produzione di energia elettrica, potranno essere installati pannelli fotovoltaici ad alta efficienza, con una produzione complessiva pari a circa 1 kWp ogni 8/10 mq di superficie. A tale impianto potrà essere abbinato un sistema di accumulo a batterie, in modo tale da poter immagazzinare il surplus di produzione elettrica per il suo reimpiego nelle ore notturne.
Tutte le opere impiantistiche e di assistenza muraria realizzate per la messa in esercizio dell’impianto di produzione e di accumulo di energia elettrica mediante pannelli fotovoltaici sono incluse all’interno dell’EcoBonus 110%.
Sarà possibile installare e connettere all’impianto e all’eventuale sistema di accumulo delle colonnine per la ricarica di autoveicoli elettrici.
Nel corso dei sopralluoghi saranno valutate tutte le richieste per le singole unità immobiliari, offrendo consulenza tecnica al fine di identificare gli interventi più vantaggiosi per ciascun appartamento.
Per quanto riguarda la sostituzione degli infissi, l’intervento potrà comprendere la sostituzione del controtelaio con un monoblocco isolato, per eliminare i ponti termici ed assicurare una perfetta integrazione con il cappotto termico. Sono altresì incluse la coibentazione di cassonetto e celetto e la sostituzione di avvolgibili e di soglie e controsoglie, al fine di garantire il massimo comfort termo-acustico ed il lavoro a regola d’arte.
Per quanto riguarda il fotovoltaico, in base al tipo di intervento edilizio la normativa pone 2 diversi massimali (per unità abitativa):
- Manutenzione ordinaria e straordinaria: 2.400€/kWp (massimo 48.000€ per 20kWp)
- Ristrutturazione edilizia: 1.600€/kWp (massimo 48.000€ per 30kWp)
Insieme agli interventi di Ecobonus potranno essere realizzati interventi di miglioramento sismico ricadenti nel c.d. SismaBonus 110%, agendo, ad esempio, sui pilastri nelle zone comuni o dell’eventuale piano garage/cantine. L’incentivo prevede la copertura delle spesse accessorie connesse ai ripristini delle finiture preesistenti.
Per operare tali interventi sarà necessario reperire, se esistente, una copia del progetto strutturale originario del fabbricato e del relativo certificato di collaudo, nonché eseguire una serie di prove di laboratorio sul calcestruzzo e sui ferri di armatura. Il numero minimo di prove dipende dalla presenza o meno del progetto originario ed è stabilito dalle vigenti NTC2018.
Tutte le spese di indagine, nonché la relazione geologica, sono incluse all’interno delle spese detraibili mediante SuperBonus.
Nello studio di fattibilità saranno analizzati anche tutti gli interventi richiesti non agevolabili mediante SuperBonus 110%, valutando per quali di essi sia possibile accedere ad altre agevolazioni vigenti (Bonus facciate 90%, EcoBonus 65%, Bonus Ristrutturazioni 50%, ecc.), eseguibili anch’essi mediante cessione del credito o sconto in fattura.
Fase 3: Progettazione esecutiva
superbonus 110%: consulenza professionale per progettazione e direzione dei lavori
Una volta approvato lo Studio di Fattibilità, si potrà avviare la progettazione esecutiva.
Saranno redatti gli elaborati progettuali di dettaglio, al fine di analizzare le modalità realizzative di ciascun intervento e prevenire ogni eventuale problematica che potrebbe comportare ritardi o ripercussioni sull’esecuzione dei lavori.
Se necessario, saranno svolti ulteriori saggi sulle strutture e sui materiali esistenti e saranno approfonditi aspetti di dettaglio quali il trattamento dei ponti termici al fine di prevenire la formazione di condensa all’interno degli appartamenti.
Nella fase di progettazione esecutiva, sarà redatto il Computo Metrico Estimativo dei lavori, sulla base del quale si potrà avviare la pratica di Superbonus (es. adempimenti fiscali, asseverazioni all’ENEA ed Agenzia delle Entrate).
In questa fase verrà redatto il Capitolato Speciale d’Appalto, contenente le specifiche tecniche e prestazionali dei materiali e delle macchine previste dal progetto.
Sarà, infine, redatto il Piano di Sicurezza e Coordinamento in Fase di Progettazione, completo del Computo dei costi della sicurezza.
Una volta identificata l’impresa esecutrice, saranno depositate presso gli enti preposti le relative pratiche edilizie:
- CILA o SCIA, a seconda degli interventi (se previste);
- Intervento locale o Miglioramento sismico presso il Genio Civile Regione Lazio (se richiesto);
Notifica Preliminare presso Ispettorato Provinciale del Lavoro, ASL e Prefettura, per l’avvio dei cantieri.
Fase 4: Esecuzione dei lavori
superbonus 110%: esecuzione dei lavori, dalle fasi di avvio alla loro conclusione
In fase di esecuzione dei lavori, la Direzione Lavori accerterà la buona esecuzione dei lavori e provvederà alla contabilizzazione tutte le lavorazioni svolte. Un controllo costante delle quantità e della qualità dei materiali posati, eviterà di incorrere in possibili complicazioni legate al riconoscimento dell’agevolazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, anche nel successivo periodo di otto anni in cui potranno eseguiti accertamenti a campione.
Al tal fine, verrà prodotta la documentazione tecnica e fotografica attestante il rispetto dei requisiti prefissati in fase progettuale che potranno essere esibiti in occasione di eventuali controlli da parte dell’ENEA o dell’Agenzia delle Entrate. Copia di tale documentazione sarà consegnata alla Committenza per la sua archiviazione e conservazione.
Il Direttore dei Lavori provvederà ad analizzare le schede tecniche di tutti i materiali prima della loro fornitura in cantiere, nonché la rispondenza a tali schede di quanto effettivamente installato al fine di garantire che qualsiasi elemento installato abbia caratteristiche e prestazioni pari o superiori rispetto a quanto previsto dal Capitolato Speciale d’Appalto.
Contestualmente alla Direzione dei Lavori sarà svolto il Coordinamento della Sicurezza in Fase di Esecuzione, con l’aggiornamento periodico del Piano di Sicurezza e Coordinamento e del relativo Cronoprogramma dei Lavori. Di ciascuna impresa coinvolta, inclusi i subappalti ed i lavoratori autonomi, sarà verificata l’idoneità tecnico-professionale prima dell’accesso in cantiere, nonché l’espletamento di tutti gli adempimenti di cui al D.Lgs. 81/08 (Testo Unico della Sicurezza).
Saranno redatte tutte le asseverazioni e la documentazione tecnica da trasmettere all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate in corrispondenza di un primo Stato di Avanzamento dei Lavori pari a circa il 30% dell’importo totale ed in corrispondenza di un secondo Stato di Avanzamento dei Lavori pari a circa il 60%, oltre a quelle conclusive attestanti il raggiungimento degli obiettivi prefissati in fase progettuale in occasione dello Stato Finale dei Lavori.
Prima della liquidazione dell’impresa e dell’approvazione del SAL saranno svolti controlli in merito alle lavorazioni effettivamente eseguite. Al termine dei lavori, qualora tutti gli elementi abbiano superato il controllo di qualità e di corretta posa in opera, sarà redatto il certificato di collaudo finale.
A garanzia della Committenza, saranno stipulate polizze assicurative a nome dei soggetti coinvolti, con particolare riferimento a:
- Polizza assicurativa del professionista a rivalsa di eventuali provvedimenti dall’Agenzia delle Entrate in caso di errori nella progettazione o nelle asseverazioni;
- Polizza assicurativa di cantiere a copertura di eventuali danni a cose o persone che possano essere arrecati durante lo svolgimento dei lavori;
- Polizza decennale postuma, che garantisce il condominio sulle lavorazioni svolte per un periodo di 10 anni.
Superbonus 110% cosa possiamo fare
Lo Studio di Ingegneria 3ngineers a Roma si occupa della progettazione, recupero e risanamento degli edifici, operando nell’ambito delle Diagnosi e Simulazioni Energetiche, sia relativamente ai propri progetti che nelle vesti di Energy Consulting per terzi.
Per il Superbonus 110%, il nostro Studio ha messo a punto uno speciale PACCHETTO SUPERBONUS, ovvero vi seguiremo per redigere tutta la documentazione tecnica necessaria ad ottenere il VISTO DI CONFORMITÀ, con il quale poter esercitare le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito presso banche e istituti creditizi.
Inoltre svolgiamo, sia per privati cittadini, condomini o per conto terzi, servizi di redazione degli elaborati tecnici da presentare al Comune per l’ottenimento del Titolo Edilizio qualora necessario, Direzione dei Lavori, Coordinamento alla sicurezza, Certificato di regolare esecuzione, lo studio di fattibilità, la progettazione esecutiva con Relazione ex Legge 10 e computo metrico estimativo per la verifica dei massimali.